¿Por qué los edificios son tan altos en Nueva York?

¿Te has fijado en los edificios altos de Nueva York? ¿Por qué hay algunos tan altos y otros tan bajitos? Además la gran mayoría de ellos están concentrados en tan solo dos barrios de Manhattan: Midtown y el Distrito Financiero.

Si has viajado a Nueva York te habrás dado cuenta que esos rascacielos contrastan con casitas de ladrillo de no más de dos o tres pisos de altura.

Yo soy de esas personas que durante muchos años se preguntaba por qué, hasta que por fin di con la respuesta y es lo que te quiero contar hoy a ti.

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¿Por qué los edificios son tan altos en Nueva York?

Hay diversas razones por las cuales se pueden encontrar tantos edificios altos en Nueva York, como una combinación de factores geográficos, económicos, tecnológicos y regulatorios, y es que la limitada superficie de Manhattan ha impulsado la construcción vertical para maximizar el uso del suelo disponible.

Además, la solidez del terreno rocoso subyacente proporciona una base ideal para rascacielos.

La alta demanda de espacio de oficinas y viviendas en una de las ciudades más densamente pobladas del mundo también ha sido un motor crucial.

Innovaciones en ingeniería, como los armazones de acero y los ascensores modernos, han permitido construir estructuras cada vez más altas.

Y finalmente, las regulaciones de zonificación y la transferencia de derechos de desarrollo han fomentado la edificación en altura, contribuyendo a crear el icónico skyline de Nueva York.

Todo esto es algo que la mayoría lo desconoce y créeme que a partir de este momento, mirarás la ciudad con otros ojos.

¿Qué es la zonificación?

La mayoría de ciudades tienen normativas sobre qué se puede construir, de esta manera las ciudades utilizan la zonificación para agrupar en diferentes áreas o zonas (con diferentes normativas) qué puedes construir.

La zonificación agrupa edificios por actividad o forma/tamaño, como las fábricas en zonas industriales.

Sí es cierto que se construyen viviendas junto o dentro de zonas con naves industriales, pero es «raro», lo habitual es que las viviendas se sitúen en zonas residenciales.

Imagina el encantador barrio del West Village lleno de brownstones y entre medio de cada casita, construyan como alguno de los edificios altos de Nueva York que hay en la zona de Midtown, ¿no verdad?

La zonificación también previene la superpoblación para proteger la salud y seguridad de los ciudadanos, de esta manera se intenta equilibrar los derechos de propiedad privada con los intereses generales.

En Nueva York las zonas residenciales ocupan el 75% de la superficie, que además estas zonas también incluyen los servicios comunitarios como escuelas, médicos entre otros.

En 1960 las nuevas construcciones comenzaron a cambiar el carácter de los barrios con más historia de la ciudad, para protegerlo y crear zonas más especializadas, se creó «special purpose districts».

Esta normativa a parte de tener su reglamento de zonificación, lo que intenta es proteger ese algo único que tiene el barrio.

Algunos de estos barrios son Little Italy, Garment District, Times Square, Brooklyn Heights, Shore Acres y la calle 125.

También existen las zonas mixtas en las que se permiten la convivencia de diferente tipo de actividades, como podría ser el caso del barrio de Williamsburg donde hay zonas residenciales pero también industria.

En 2017 se aprobó por unanimidad la re-zonificación de la zona del Midtown de Manhattan, desde la calle 39 a la 57, debido a que de los 475 edificios del distrito, más de 300 tienen más de 50 años y no pueden competir con la zona de Hudson Yards y el Distrito Financiero de Nueva York.

¿Qué es el F.A.R.?

La zonificación también regula el tamaño de los edificios según la superficie, ¿por qué es necesario?

Bueno, imagina tienes un terreno de 100m2, no es lo mismo construir una casita familiar que un edificio con 60 viviendas. Más viviendas más ingresos para el promotor y más súper población en la ciudad.

Esta es una de las razones por las cuales en el centro de la zona de Manhattan no hay rascacielos, a los promotores ya les interesa que se concentren en zonas como el Distrito Financiero 😉

El F.A.R. es el «Floor Area Ratio» es decir, es el número total de metros cuadrados del terreno dividido por el número de metros cuadrados de edificación.

Cada zonificación en la ciudad de Nueva York tiene un máximo de F.A.R., el máximo que puede ser un edificio en relación con la superficie.

Existen muchas otras regulaciones como la distancia que debe haber entre edificios, el máximo de superficie del terreno que puedes construir, la obligatoriedad de tener un jardín trasero…

Las regulaciones de altura

A mediados de siglo XX debido a la gran cantidad de población de la ciudad, el departamento de urbanismo se planteó que era mejor construir a lo alto y no a lo ancho, de esta manera se daba cabida al aumento de población y se habilitaban áreas verdes.

Como más zona verde hubiera alrededor del edificio más alto se podía construir.

Quizás te suenen los «tenements buildings» (edificios de viviendas de alquiler), muy populares en la zona del Lower East Side y donde vivían gran número de personas por vivienda.

Si no has visitado el Tenement Museum, te recomiendo realices la ruta guiada en uno de los pocos edificios que todavía se conservan.

Edificios altos de Nueva York y los derechos aéreos

Una manera que tenían los constructores de construir edificio más altos era combinando su propio terreno con el del vecino.

Para que se entienda, imagina que tienes un terreno de 100m2 y que puedes construir hasta 500m2, pero por algún motivo decides que solo vas a construir 200m2.

Podrías haber construido 300m2 más pero no lo vas a hacer.

En el terreno contiguo existen las mismas limitaciones pero en esta ocasión, el constructor quiere construir a más altura, ¿cómo podría hacerlo?

Comprándote los derechos que tú no has utilizado, los 500m2 que él puede construir y los 300m2 que tú no has utilizado, en total 800m2.

Esto es a lo que se llama «Transfer Development Rights» y este que ves aquí abajo, es un claro ejemplo.

Si en un futuro tú cambias de opinión y quieres realizar una ampliación de esos 200m2 que ya construiste, no podrás hacerlo porque superarías el F.A.R. permitido ya que le vendiste tus derechos aéreos.

Un caso bastante reciente sucedido en Nueva York sobre esta práctica, es el que puede que se convierta en el tercer edificio de oficinas más alto de Nueva York, el Tower Fifth.

En enero de 2019 la empresa Macklowe Properties tenía asegurados los derechos de propiedades contiguas que le permitirían construir hasta 53.883m2 y 96 pisos de altura.

La re-zonificación que se aprobó en 2017 permitía a edificios como la catedral de San Patricio, a venderle sus derechos aéreos no utilizados.

Si quieres seguir indagando sobre la normativa de la construcción en Nueva York, te recomiendo sin duda los siguientes recursos.

• Visita el Skyscraper Museum
• La web de la ciudad de Nueva York
• Y el libro «What is zoning?» edición Nueva York de Envisioning Development

La próxima vez que alces la vista y mires alguno de los edificios altos de Nueva York, sabrás el motivo por el cual son así y lo más importante, verás que a su alrededor hay edificios muy pequeñitos que seguirán así de por vida.